A споделяне на време е вид квартира за почивка обикновено се намира на или близо до a курорт съоръжение. Те много приличат на ваканционни кооперации (вж втори домове); обаче споделянето на време не се продава като един имот. Вместо това споделянията на време се продават на седмични интервали от време или интервали и единицата за споделяне на време се споделя между потенциално 52 различни собственици. Таймшарите се продават като фиксирани седмици, плаващи седмици, ротационни седмици и наскоро като ваканционни клубове или членства, както и базирани на точки системи.
Финият шрифт
Въпреки че форматът на тези транзакции варира, те обикновено включват закупуване на една стая или апартамент в курорт за една седмица в годината, или на дългосрочна основа (30-99 години), или като действително регистрирано (прехвърлено) собственост за постоянно . Разходите са високи: 18 000 щатски долара (щатски долари, 2006 г.) или повече предварително, последвани от HOA (асоциация на собствениците на жилища) или такси за поддръжка от 500 долара годишно и нагоре, които продължават, докато пътуващият притежава таймшайъра.
Адвокатските подробности за това, което получавате много широко:
- Преотстъпен имот показва, че законно притежавате частичен дял от сгради или земя, предполагаемо за постоянно, включително всички задължения.
- „Право на ползване“ не е собственост; това е дългосрочен лизинг, платен отпред, който продължава десетилетия в бъдещето. Често се използва в страни като Мексико където местното законодателство ограничава чужденците да купуват земя.
- Друга вариация е да се продаде собственост не върху действителната земя (една „домашна седмица“ в определен тип стая, в един конкретен курорт), а да се продаде дял от компанията или тръста, който притежава или управлява курорта.
Действителните резултати варират също толкова широко:
- Фиксирани седмици бяха оригиналният модел, собственост на една и съща седмица всяка година върху един и същ имот. Повечето имоти от „наследено време“ - независими имоти, построени от разработчици преди двадесет или повече години, продадени като отделни времеви споделения и предадени на асоциации на собственици на жилища без допълнително участие на първоначалните организатори и без допълнителни усилия за продажби - попадат в тази категория.
- Въртящи се седмици (понякога неправилно обозначени като „гъвкави седмици“) преместват всеки собственик в различна седмица всяка година по фиксиран график. Понякога това се приземява в разгара на сезона, понякога прекалено извън сезона, за да бъде полезно, но на теория всеки собственик получава главен слот поне за част от времето.
- Плаващи седмици са малко по-гъвкави; Бъдещите собственици купуват седмица годишно в определен сезон, без да се ангажират предварително за определени дати (които могат да бъдат избрани всяка година, в зависимост от наличността).
- Ваканционни клубове, членства и базирани на точки системи се предлагат от големи вериги с множество свойства; купувачът получава определен брой "точки", които могат да бъдат изкупени за настаняване всяка година навсякъде по веригата, но по-желаните часове и места струват повече точки.
Ако имате време в споделено време, което не възнамерявате да използвате, може да има няколко опции:
- Някои оператори може да са готови да наемат стаите ви на други пътуващи, ако имотът все още рекламира краткосрочен хотелски престой.
- Може да успеете да разменяте места с друг пътник с помощта на мрежа за домашен престой или обмен на гостоприемство модел, ако местоположението е желателно и правилата на вашето времево споделяне позволяват.
- Компании като Resort Condominiums International (RCI) и Interval International (II) действайте като брокери на обмен на таймшър, отново подчинени на правилата на вашия таймшър.
Независимо от това, съществува риск - ако това, което държите, е просто лоша сделка, никой няма да иска да изкупи позицията ви и ще останете да плащате скъпи годишни такси за поддръжка на ваканционен имот, който никога не използвате.
Тогава възниква въпросът какво се случва, ако компанията, управляваща тези схеми, фалира. В някои от тези схеми все още държите акт за собственост (със съпътстващи задължения за собственост), в други може да останете без нищо.
Организаторите на тези различни схеми бързат да отбележат, че те най-често са по-евтини (и по-малко интензивни за поддръжка) от закупуването на пълен второ жилище, като например вила. По-смислено сравнение би било между споделянето на време и хотели или други наеми. Ако отсядате на едно и също място (или имот от същата група) в продължение на една седмица в годината, всяка година, в продължение на десетилетие или повече, вие биха могли, може почивка дори при споделяне на време. Може би стаите и съоръженията са по-добри или по-просторни от стандартния наем, който бихте получили за парите, но не вярвайте на сравненията на организатора.
И обратно, ако това се обърка, може да останете с единица, която никой не иска да купи и която продължава да натрупва годишни такси за поддръжка, данък върху имуществото и HOA, дори когато не използвате съоръжението. В най-лошия случай това струва по-малко от нищо - пасив вместо актив - и може дори да не успеете да раздадете своя дял от собствеността в проблемен имот за временно ползване. Оригиналният организатор не е длъжен да го вземе обратно, дори безплатно. Има много хора в напреднала възраст, затворени в плащания за поддръжка от 450 до 900 евро на година за ваканционни домове за временно ползване, които те вече не използват и не могат да продадат.
Капани
Договорът за временно ползване е сложна сделка с недвижими имоти с много клопки. Не подписвайте такъв без експертен съвет.
За пътуващите споделянето на време може да бъде негъвкаво, тъй като представлява ангажимент за почивка на едно и също място (или място със същата собственост) всяка седмица в годината. Това може да бъде неудобно в години, когато пътникът няма седмица безплатно, не може да си позволи да предприеме пътуване или би предпочел да почива другаде. Анулирането в последната минута вероятно ще бъде трудно или невъзможно, ако има промяна в плановете. Акциите за време също носят високи предварителни разходи, тъй като те трябва да бъдат закупени предварително, а не просто да бъдат наети.
Също така е трудно да се предскаже дали хотел, който е бил добро място за отсядане тази година, ще запази същите стандарти и същата пазарна позиция в бъдеще. Понякога имотът се реновира и надгражда, със съответно увеличение на цените; понякога имот или дестинация западат поради години на пренебрегване. Някои някога популярни дестинации за почивка дори са станали градове-духове. Ако това, което сте получили, е членство в клуб, разпадът може да засегне всички помещения на компанията - може да има финансови затруднения или да е спрял да се опитва да привлече нови клиенти, или да ги примами с ново име.
Дори ако даден имот получи основен лифтинг или ремонт, собствениците на таймшарето ще трябва да платят за тази работа с по-високи такси за поддръжка / поддръжка. Разтварянето на асоциация или преобразуването на съществуваща сграда за временно ползване с друго предназначение (като апартаменти или апартаменти) по-късно може да бъде неудобно или невъзможно поради фрагментираната структура на собственост; трудно е да накарате всички собственици да се съгласят с един курс.
Както всеки друг залог на пазара на недвижими имоти, стойността на отделен таймшър може да се повиши или да намалее с течение на времето. Споделянето на време не трябва да се счита за инвестиция; стойността на препродажбата е далеч по-ниска от цените, които първоначалните търговци под високо налягане са повишили при стартирането на проекта, ако изобщо може да се продаде таймшърът. Също така може да бъде почти невъзможно да се излезе от някои от тези договорености - дори ако човек е болен, възрастен или фалирал (и следователно не може да пътува), условията на договорите варират значително в зависимост от това дали организаторите са задължени доброволно позволи на нещастния собственик да напусне схемата.
Съмнителните тактики са били използвани за трудна продажба на таймшари. Един непоискан терен твърди, че жертвата е спечелила нещо безплатно - като пътуване или настаняване - но с няколко неприятни изненади в дребния шрифт; офертата съдържа повече скрити такси от "Нигерия 419 "измама с авансови такси и цената на предполагаемия" безплатен "е, че пътуващият е принуден да седне през дълъг терен за високо налягане. Тези игрища могат да бъдат пълни с фалшиви твърдения, че споделянето на време неизбежно ще се увеличи и ще бъде лесно да се измъкнем по всяко време - което често не е вярно.
В някои случаи има списъци с чакащи на стотици хора, които се опитват да излязат от неблагоприятни условия за временно ползване. За да добавят обида към нараняване, някои недобросъвестни доставчици рекламират „Можем да ви вземем компенсация за вашето временно ползване“ и след това отново виктимизират нещастния пътешественик, като ги подлагат на поредната стъпка за продажба под високо налягане за поредното споделяне на време. В някои случаи агресивните тактики за „гореща стая“, при които бъдещите жертви биват употребявани с алкохол и подложени на интензивен натиск от няколко часа от продажбите, нарушават местното законодателство. Ако сте били продадени погрешно, са ви казали, че не можете да излезете от схемата или искате обезщетение, можете да получите правен съвет, макар че това може да струва пари и няма гаранции за резултата от съдебните действия.
За собствениците на хотели и курорти таймшарите представляват заключен пазар и доходоносен източник на капитал. Това може да обясни нетърпеливостта на промоутърите на тези схеми, както и някои от тактиките за продажба под високо налягане. За пътуващия, обаче, неизползваното споделяне на време може да се превърне в тежки текущи разходи; в някои случаи разходите за поддръжка са се увеличили с 400% през целия живот на договора.
Ако трябва да купите, обикновено е по-евтино да купувате от колега, пътуващ, който вече не посещава имота и иска да продаде, вместо да купува директно от оригиналния организатор.